הסכם תיווך ודמי תיווך בעסקת מקרקעין – מה חשוב לבדוק לפני ואחרי החתימה?

עסקת מקרקעין היא בדרך כלל אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שאדם מבצע. לצד בדיקת הנכס, המימון וההסכם מול הצד השני, יש מסמך נוסף שלעתים חותמים עליו במהירות יחסית – הסכם תיווך.

להסכם התיווך עשויות להיות השלכות כספיות משמעותיות. לכן כדאי להבין מראש על מה חותמים, אילו התחייבויות מקבלים, ומתי עשויה לקום למתווך זכאות לדמי תיווך.

רגע לפני החתימה על הסכם התיווך– מה כדאי לבדוק?

לפני חתימה על הסכם תיווך חשוב לקרוא את ההסכם במלואו ולא להסתפק בשיעור דמי התיווך בלבד.

בין היתר, כדאי לבדוק האם ההתקשרות כוללת בלעדיות, מהי תקופת הבלעדיות, מהם התנאים שנקבעו בהסכם, באילו נסיבות יידרשו דמי תיווך ומה קורה כאשר העסקה נחתמת בדרך שונה מזו שתוכננה בתחילת ההתקשרות. יש לבחון גם האם פרטי הנכס, זהות הצדדים ותנאי ההתקשרות מופיעים בצורה ברורה ומדויקת.

מה המשמעות של בלעדיות בהסכם התיווך?

חתימה על הסכם הכולל תקופת בלעדיות עשויה ליצור מערכת התחייבויות שונה מהתקשרות רגילה עם מתווך. לכן, עוד לפני החתימה, חשוב להבין מה בדיוק כוללת הבלעדיות, לכמה זמן היא ניתנת ומהן המשמעויות במקרה שבו בתקופה זו נמצא קונה או נכס בדרך אחרת.

לעתים המחלוקת מתעוררת דווקא לאחר שהעסקה כבר הושלמה, כאשר הלקוח סבור שהמתווך לא היה מעורב בעסקה – ואילו המתווך דורש את דמי התיווך מכוח ההסכם שנחתם.

כבר חתמתם וקיבלתם דרישה לתשלום מהמתווך-בחינה האם המתווך זכאי לדמי התיווך

כדי לבחון האם קיימת זכאות לדמי תיווך יש לבדוק, בין היתר, את הסכם התיווך שנחתם, את נסיבות ההתקשרות, את השתלשלות העסקה ואת הפעולות שביצע המתווך. השאלה אינה בהכרח רק האם קיים הסכם חתום, אלא האם בנסיבות המקרה התקיימו התנאים הנדרשים לצורך הזכאות לדמי התיווך.

ומה אם העסקה נסגרה באמצעות גורם אחר?

זו אחת הסוגיות שעשויות ליצור מחלוקות. לעתים נכס הוצג על ידי מתווך אחד, אך המגעים מתפתחים לאחר מכן בדרך אחרת; לעתים העסקה מבשילה לאחר חלוף זמן; ולעתים צדדים מגיעים זה לזה גם ממקור נוסף.

במצבים כאלה יש חשיבות לבחינת מכלול הנסיבות והקשר שבין פעולות המתווך לבין העסקה שבסופו של דבר נחתמה.

למה כדאי לבדוק את הסכם התיווך מראש?

בדיקה לפני החתימה מאפשרת להבין את ההתחייבויות לפני שנוצרת מחלוקת. לעתים שינוי או הבהרה של סעיף בהסכם לפני החתימה יכולים למנוע בהמשך אי־הבנות, מחלוקת משפטית או דרישה כספית שלא הייתה צפויה.

מנגד, אם כבר התקבלה דרישה לתשלום, בחינה משפטית של המסמכים ושל נסיבות העסקה יכולה לסייע להבין האם הדרישה מוצדקת ומהן האפשרויות העומדות בפני הלקוח.

שילוב בין דיני מקרקעין לעולם התיווך

כעורכת דין העוסקת במקרקעין ובעלת הכשרה בתחום התיווך, לאחר מעבר בחינות המתווכים, אני משלבת בין ההיבט המשפטי של ההסכם לבין ההיכרות עם עולם התיווך והאופן שבו עסקאות מתנהלות בפועל.

לכן חשוב, לפני שחותמים על הסכם תיווך ו/או לאחר קבלת דרישה לתשלום דמי תיווך, לתת לעורך דין שעוסק בתחום לבחון את ההסכם ולחלופין האם המתווך זכאי לדמי התיווך המבוקשים. 

_{האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ.}